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Seja bem vindo à Solução Serviços Para Condomínios, uma empresa destinada exclusivamente à administração de condomínios na cidade de Caxias do Sul - RS. Com mais de vinte e seis anos de experiência e tradição, temos as melhores soluções administrativas do mercado para o seu Condomínio, contando com um moderno sistema de informações e processos automatizados. Prestamos atendimento sério, honesto e inovador, visando sempre o bem-estar e a satisfação de nossos clientes.

Rapidez

Rapidez e eficiência no atendimento são dois requisitos básico para uma boa administração. A Solução preza pelos mesmos a fim de atender seus clientes da melhor forma possível.

Inovação

Contando com uma equipe interna de tecnologia da informação, a Solução busca estar sempre adequada às inovações tecnológicas, se mantendo sempre atualizada no quesito inovação.

Tradição

Desde o ano 2000 a Solução oferece excelência na prestação de serviços administrativos, sempre atuando com responsabilidade, transparência, inovação e rapidez.

Nossos Departame>ntos

Administrativo
Cobrança
Financeiro
Jurídico
Manutenção
Pessoal

Administrativo

Ocorrências Condôminos / Avisos / Advertências / Multas
Aplicação de Convenção Condominial e Regulamento Interno
Convocação e Assessoria em Assembléias / Editais
Conciliação e Assessoria de Conflitos Condominiais
Orientação Administrativa a Condôminos e Síndicos
Cobrança de Reserva de Salão Festas / Churrasqueira
Espaço para Arquivo Condomínio

Cobrança

Emissão de Boletos de Taxas Condominiais
Cartas de Cobranças Administrativas
Acordos Extrajudiciais
Acompanhamento de Inadimplência e Processos Judiciais
Leitura de Água e Gás Individualizado

Financeiro

Contas à Pagar / Acompanhamento dos Pagamentos Diários
Pagamento de Fornecedores
Prestação de Contas Mensal e Relatório Financeiro
Conciliação Bancária
Previsão Orçamentária / Redução Custos
Investimentos e Fundo de Reserva Condomínio
Conta Bancária de Fundo de Reserva Condomínio

Jurídico

Departamento Jurídico “Especializado na Área Condominial”
Assessoria Jurídica ao Síndico e Membros Administrativos
Assessoria Jurídica ao Condômino
Assessoria Completa ao Condomínio: Áreas Civil e Trabalhista
Acordos Extrajudiciais
Processos Inadimplentes
Assessoria Jurídica em Assembléias

Manutenção

Acompanhamento de Orçamentos Anuais dos Condomínios (Seguro Prédio, Sistema Contra Incêndio, Pára-Raios, Dedetização, Limpeza Caixas D'Água)
Acompanhamento de Manutenções
Assessoria em Orçamentos do Condomínio
Negociação com Fornecedores e Acompanhamentos de Contratos de terceiros
Compra de Materiais para Condomínio

Pessoal

Folha de Pagamento
Recolhimentos de Encargos Sociais
Acompanhamento de Exames Médicos
Acompanhamento de Férias
Assessoria à Documentação de Empresas Terceirizadas dos Condomínios
Recolhimento Fiscal Prestação de Serviços
Rescisão e Homologação de Funcionários

Fique por Dentro - Últimas Notícias

Festas em áreas comuns de condomínio: como organizar?

Quem mora em condomínios tem como desafio a convivência pacífica. Um dos maiores causadores de conflitos é o uso das áreas comuns, principalmente relacionado à realização de eventos. Neste momento, é necessário bom senso para que os excessos sejam evitados.

Como nem todos os prédios possuem um salão específico para festas, é importante que os convidados estejam em uma área permitida para eventos. Quanto menos invadir o espaço comum do prédio, melhor. Assume a responsabilidade da festa o morador que realiza o evento. Mas o síndico também pode entrar em ação, caso um morador se sinta desconfortável. “O síndico pode intervir e pedir providências a quem realiza o evento. Cabe, ainda, aplicação de multas, caso normas sejam desrespeitadas”, explica José Geraldo Pimentel, presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio/DF).

Para que os limites do convívio não sejam ultrapassados, é importante monitorar sempre o nível de ruídos durante a comemoração. “Além do volume da música, é importante cuidar que os convidados não se empolguem. Tentar controlar conversas em voz alta e demais ruídos é essencial para manter a ordem”, completa Pimentel.

Quando um vizinho vier reclamar, é importante manter uma postura tranquila e ser paciente. Sorrir desarma o clima de irritação e pode abrir portas. “É importante ter bom senso, ouvir as críticas até o final e dizer quais soluções vão ser tomadas para solucionar o problema”, recomenda o presidente do Sindicondomínio/DF.

Confira mais dicas para realizar festas em áreas comuns do condomínio sem incomodar os outros moradores:

● Limpeza: Após a festa, assegure-se que a área utilizada estará limpa. Além de gerar mal estar entre você e os outros moradores, a sujeira pode resultar em multa ao morador negligente, conforme as regras do condomínio;

● Passagens: Verifique se os convidados não estão bloqueando a circulação de outros moradores e se, também, não estacionaram em vagas indevidas e reservadas para condôminos;

● Escolha horários mais flexíveis: evite festas nos dias da semana. Os outros moradores costumam ir dormir mais cedo. Sua comemoração pode incomodar o sono dos outros vizinhos;

● Convide seus vizinhos: além de estreitar relações, mesmos com os vizinhos menos próximos, o convite diminui a chance de reclamação.

Fonte: Invorporativa Pautas

Convenções atualizadas e eficientes

Há pouco mais de dez anos a legislação brasileira passou por alterações importantes. Com a formulação de um novo Código Civil, muitas convenções condominiais ficaram ultrapassadas, o que traz dificuldades para a gestão do síndico. Em documentos antigos, cláusulas conflitantes com a legislação vigente tornaram-se inaplicáveis. “O problema mais comum é o síndico usar, indevidamente, dispositivos da Convenção que já não possuem mais validade jurídica. Esses atos são ilegais e, portanto, podem ser objeto de anulação”, informa o advogado especialista em direito condominial Alberto Calgaro. Dessa forma, sempre quando é necessário tomar uma atitude não prevista na convenção, o síndico precisa convocar uma assembleia para deliberar o tema, observando o quórum exigido para cada tipo de decisão. Apesar de não ser uma obrigatoriedade, especialistas recomendam a atualização das normas que regem o condomínio, não somente para aliá-las ao Código Civil, mas também para criar dispositivos mais modernos que auxiliem na administração condominial.

A síndica Dalva Luiza Macedo revela que o Conjunto Habitacional Itaguaçu, localizado no bairro Jardim Atlântico, em São José, é regido por uma convenção elaborada há 35 anos. Por ser muito antigo, o documento não prevê o crescimento da cidade e as evoluções tecnológicas. “Naquela época os nossos moradores não tinham nem skate. Esse equipamento, por exemplo, gera conflitos no nosso condomínio, pois a norma não estabelece regras para a prática desse esporte”, relata. Outro fator que ficou sem regulamentação e gera transtornos insustentáveis para a síndica é a escassez de vagas na garagem devido ao aumento do número de veículos. “O nosso estacionamento é rotativo. No passado eram poucos carros, hoje temos apartamentos que têm três veículos. Acontece de o morador que tem um carro só ficar sem vaga. Precisamos garantir pelo menos uma vaga para cada unidade”, conta.

Além disso, a síndica Dalva aponta a necessidade de implementar medição individualizada da água no condomínio através da instalação de hidrômetros em cada unidade. No entanto, ela reclama que acaba esbarrando nas cláusulas da Convenção que, nesse caso, prevê que as despesas sejam rateadas. “A água representa 50% da nossa despesa. O problema é que muitos moradores desperdiçam ou muitas vezes nem sabem se existe algum vazamento em casa e também não sabem quanto consomem de água. Se o medidor fosse individual, as pessoas economizariam”, exclama. Para coibir maus comportamentos, o síndico precisa ter algumas ferramentas disponíveis, tais como aplicação de advertências e multas. Esse não é o caso da síndica Dalva, que fica de mãos atadas diante de infrações praticadas no condomínio. “Não tenho como coibir moradores antissociais, por exemplo. A nossa convenção ainda refere-se ao uso de vitrola! A realidade do condomínio mudou”, salienta.

Competências

A iniciativa de provocar a discussão sobre a necessidade de atualização da convenção pode partir do síndico, conselho, ou condôminos. No entanto, a função de atualizar a convenção cabe, exclusivamente, à assembleia geral, convocada especificamente para essa finalidade, e exige a aprovação de, no mínimo, 2/3 do total dos condôminos. ”Do total, não apenas dos presentes”, observa o advogado Calgaro. Essa é a principal dificuldade encontrada pelos síndicos que pretendem sugerir a atualização do documento. “O nosso condomínio tem 348 unidades distribuídas em 30 blocos. Temos muitos condôminos e não conseguimos reunir o quórum de dois terços para renovar a nossa convenção”, conta a síndica Dalva.

A iniciativa de alterar a convenção também pode partir dos condôminos, que podem solicitar ao síndico que convoque uma assembleia geral para discutir o tema. Caso o síndico permaneça omisso, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazer a convocação. Em último caso, qualquer condômino poderá requerer judicialmente a convocação da assembleia, “É importante destacar que o Judiciário jamais irá determinar a atualização da convenção, podendo, apenas, determinar a realização de uma assembleia geral para discussão do assunto – pois é exclusiva da Assembleia Geral a competência para modificar a convenção”, complementa Calgaro. Além disso, observa o advogado, o Judiciário somente determina a anulação de uma determinada cláusula da convenção caso esta seja flagrantemente ilegal, sem adentrar no mérito se tal dispositivo favorece ou desfavorece algum condômino.

Novos dispositivos

Para os condomínios que estão prestes a atualizar suas convenções, vale a pena ler as orientações da professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz. Ela aponta alguns dispositivos modernos a serem incluídos que auxiliarão na gestão e organização do condomínio. Confira.

- Evite administração ditatorial: acrescente uma cláusula que proíba o síndico, subsíndico e conselheiros de usarem procuração para se reeleger e aprovar suas contas.

- Valorize o voto e a participação dos condôminos: limite o número de duas a três procurações por morador.

- Garanta a democracia: em casos de condomínios cujos investidores detêm propriedade de número relevante de apartamentos, estabeleça o direito das minorias. Se o proprietário tem mais de 50% do prédio e não houver regra específica para impedir o domínio, ele pode decidir sozinho sobre as questões do condomínio, visando os próprios interesses, e impedir que os demais condôminos participem. Portanto, estabeleça o peso do voto e neutralize esses poderes.

- Diga não para o cargo vitalício: renove a gestão. É recomendável que, após uma reeleição, o síndico se afaste para que outras pessoas possam assumir o cargo. Geralmente, quando o síndico permanece durante muito tempo na administração, perpetuam com ele os vícios e a acomodação. Nada impede que o antigo síndico assuma outro cargo, que pode ser de subsíndico ou conselheiro. A renovação também traz motivação para os funcionários.

- Profissionalize a gestão: convenções antigas determinavam que o síndico tinha que ser, obrigatoriamente, morador do condomínio, o que impedia a contratação de um síndico profissional. Especifique com cláusulas claras como será a contratação, quem determinará, bem como valores de remuneração.

- Destine o fundo de reserva: estabeleça limite para manter dinheiro no fundo de reserva. A referência mais utilizada é de uma arrecadação e meia. Há síndicos que guardam muito dinheiro sem investir em manutenção para o condomínio. O Fundo de Reserva poderá ser utilizado para cobrir tanto despesas ordinárias quanto extraordinárias. Porém, convém manter em contas distintas o chamado “Fundo de Reserva”, que irá cobrir as despesas ordinárias, e atribuir, por exemplo, o nome de “Fundo de Obras ou Benfeitorias” aos valores destinados a cobrir as despesas extraordinárias.

- Regulamente a realização de obras: inclua itens na convenção que detalhem as regras previstas no Código Civil. É comum ver obras realizadas sem aprovação de quórum representativo. A realização de uma obra por meio de um quórum irregular tornará sua cobrança passível de questionamento judicial. Para evitar que o síndico julgue que todas as obras são necessárias, essas deverão ser exemplificadas na convenção. Segundo o Código Civil, as obras necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Principais alterações

INADIMPLÊNCIA – o artigo 1.336 do Código Civil reduziu o percentual da multa com vencimentos após o dia 11 de Janeiro de 2003 por atraso no pagamento da taxa condominial. O teto caiu de até 20% para até 2% na lei vigente.

MULTAS – nos artigos 1.336 e 1.337 o legislador incluiu a possibilidade de multas como ferramenta de punições ao transgressor de deveres expostos na convenção ou regimento interno, lei especial ordinária, ou ainda preceitos morais ou dos bons costumes.

ASSEMBLEIAS – o artigo 1.354 o Código Civil advertiu, expressamente, que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

OBRAS – os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 dispõem sobre a realização de obras no condomínio. O Artigo 1.341 qualificou as obras em voluptuárias úteis, necessárias e necessárias urgentes, deliberando diferentes quóruns para aprovação, inclusive em caso de omissão do síndico.

Na prática

Confira as dicas do advogado Zulmar Koerich, especialista em direito condominial e autor do livro “Condomínio Edilício: aspectos práticos e teóricos”.

A atualização deve ser precedida de uma conscientização da importância das alterações, demonstrando o que é possível fazer com as modificações sugeridas, através de informativos e comunicados aos condôminos. Por exigir quórum significativo, paciência e perseverança são dois alicerces fundamentais (o processo de aprovação de alteração deve ser planejado, por vezes exigindo significativo espaço de tempo).
Encaminhe previamente aos condôminos uma minuta contendo as alterações sugeridas, solicitando a participação de todos com adendos, reprovações e críticas construtivas.
A atualização deve ser realizada por profissional habilitado, preferencialmente advogado especialista na área.
Com o documento já elaborado, faça uma campanha para o comparecimento dos condôminos para aprovação da nova convenção em assembleia.
Se for o caso, requisite uma procuração daqueles que não puderem comparecer a assembleia para fins de alcançar o quórum necessário.

Fonte: CondomínioSC

Eleição para síndico

Chegou a hora da eleição do síndico. Saiba as regras para eleger o novo comandante do condomínio.

INTRODUÇÃO

A eleição do síndico é um dos momentos mais importantes da vida condominial. Na falta de interessados a ocupar o posto de responsável pelo condomínio, muitas vezes o antigo síndico se perpetua no cargo, nem sempre com resultados administrativos satisfatórios. À custa de procurações conseguidas junto aos vizinhos menos interessados (ou até satisfeitos com o trabalho realizado), o síndico vence mais uma eleição.

Segundo o artigo 1347 do Novo Código Civil, “a Assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. De acordo com o advogado especializado na área condominial Amir de Souza Jr., o síndico pode ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações. “Da mesma maneira, o sub-síndico só será eleito se a convenção exigir, já que esse cargo não existe pela lei”, informa o advogado.

No edital de convocação da assembléia, deve constar a eleição como um assunto específico. Instalada a assembléia, o presidente da mesa convoca os prováveis candidatos a se apresentarem. Vence aquele com maior número de votos. Legalmente não há limite para o número de procurações que um candidato pode apresentar. É preciso atentar se a convenção restringe o uso e o número de procurações. Para o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, a procuração deve ser específica para aquela assembléia. Já o reconhecimento de firma não é mais exigido por lei. Porém, vale o que a convenção do prédio determinar.

No caso de vacância do cargo, na grande maioria das vezes a própria administradora assume a função de síndico. Nesses casos, é indicado que a administradora trabalhe sempre com o aval de pelo menos dois conselheiros e que aprovações de despesas extras e demissões de funcionários sejam tomadas pela assembléia. Se a assembléia não aprovar que a administradora assuma, marca-se uma nova data quando então deverá ser eleito outro síndico.

COMO SE ELEGER

Apesar do receio que o cargo de síndico desperta na maioria dos condôminos, alguns ainda almejam assumir a função. Para que o condômino seja bem sucedido na eleição, algumas dicas são fundamentais. Informar os moradores, antes da assembléia, da sua intenção de eleger-se é um bom caminho. “Ser articulado é o mínimo que se espera de um síndico”, acredita o advogado Amir de Souza Jr. Fazer política, porém, não deve ser o objetivo final do síndico. “Diferentemente da política, o interesse no condomínio é trabalhar pelos interesses coletivos e não próprios”, compara o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira.

Se o candidato não teve tempo, ou oportunidade, de divulgar sua intenção de eleger-se antes da assembléia, a saída é pedir a palavra ao presidente da mesa e expor as suas intenções. “Ele deve dizer quais são seus objetivos e o que pretende fazer pelo prédio”, diz Fábio Sternberg, gerente de uma administradora de condomínios. É interessante, portanto, que o candidato conheça os problemas do edifício e ofereça soluções para eles. Para isso, é preciso estudar a legislação que rege a administração dos condomínios, em especial os artigos do novo Código Civil que dizem respeito ao assunto. “Em primeiro lugar, o candidato a síndico deve ter ciência da responsabilidade civil e criminal que o novo Código Civil trouxe para a função. É preciso ainda ser uma pessoa totalmente transparente, sem restrições junto à Receita Federal, já que ele será o responsável pelo CNPJ do condomínio”, afirma Sternberg.

O novo síndico deve ser dono de uma personalidade aberta, que aceite sugestões e reclamações, e controlada, para enfrentar diariamente situações de stress. Se demonstrar conhecimento da situação do condomínio e boa vontade para resolvê-la, o candidato tem grandes chances de sair vitorioso da eleição.

Fonte: Revista Direcional Condomínios