Acidentes e Incidentes em Condomínios

Situações inusitadas pedem atenção de todos no condomínio

A vida é imprevisível. Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Por isso, o SíndicoNet listou uma série de situações inusitadas para ajudar a resolver aquela confusão do primeiro momento.

Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio.
A contrapartida é que o condomínio tenha sempre a manutenção em dia dos seus equipamentos e que siga o que está acordado na apólice de seguros.
Sem esse contrato, o síndico e o condomínio podem acionar outros parceiros, como as empresas contratadas para fazer a manutenção dos equipamentos, para evitar que tomem a responsabilidade sozinhos por qualquer acidente. Conheça abaixo algumas situações e como resolvê-las:

Queda de árvore danifica carro ou fere alguém
Se a árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de um evento fortuito. Nesse caso, a vítima até pode entrar com ação judicial contra o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas condições, fica difícil obrigar todo o empreendimento a arcar com os custos.

Agora, quando uma árvore tem risco de cair e precisa ser podada, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente às responsabilidades civis do síndico pode ser acionado e arcar com o custo. Caso o condomínio não tenha seguro, a vítima ou o condomínio pode entrar com ação contra a prefeitura, em caso da poda ter sido solicitada e não efetuada. O condomínio ou síndico também pode ser responsabilizado caso não tenha solicitado a poda diante do risco eminente.

Carro foi danificado na garagem. Quem é o responsável?
Depende principalmente se houver manobrista no condomínio. Apenas nesse caso, e se o dono do automóvel conseguir comprovar que o dano aconteceu dentro do condomínio, com o uso de imagens do CFTV, por exemplo, pode-se pedir indenização para o empreendimento. Caso o morador não consiga comprovar que o carro foi avariado dentro da garagem, não há como implicar responsabilidade do condomínio. Caso seja possível comprovar e identificar o autor, este será o responsável.

Portão fecha em cima de carro
A manutenção do equipamento deve estar em dia. Dessa forma, caso o portão se feche em cima de um carro, o seguro do portão arca com os custos do conserto do carro e do próprio portão.
Se o porteiro, sem querer, fecha o portão em cima do carro de um morador, e se houver seguro, a apólice geralmente também cobre o reparo. Se o condomínio não contar com esse contrato, deverá arcar com os custos do conserto. Caso a manutenção não esteja em dia, e o local não tenha cobertura para esse tipo de acidente, o morador pode pedir ressarcimento para o condomínio.
Se o motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando o automóvel e o portão, a responsabilidade é do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

Furto na garagem
Se não houver um sistema muito forte de segurança no local, ou se não houver um segurança ou garagista responsável pelo local, fica muito difícil comprovar um furto dentro do veículo. Se comprovado, o autor do furto deve ser responsável e o condomínio co-responsável, caso tenha garagista. Se houver, as regras do local dispostas na convenção também devem ser checadas para atribuir a responsabilidade.

Funcionário se acidenta
Nesse caso deve-se seguir o que manda a legislação trabalhista. Chame uma ambulância, faça um cadastro no CAT (cadastro de acidentes de trabalho), siga o processo normalmente. Provavelmente o funcionário deverá passar por perícia no INSS e só depois retornará as suas funções, se possível. Nesses casos, conte com a colaboração de um advogado trabalhista ou da sua administradora de condomínio

Funcionário de prestadora de serviços se acidenta dentro do condomínio
O ideal é chamar uma ambulância e comunicar a empresa prestadora de serviços. Também vale acompanhar o processo de perto, para saber se a terceirizada está cumprindo os direitos trabalhistas do funcionário, já que nesses casos o condomínio pode responder solidariamente pelo acidente. Antes de fechar contrato com empresa, certifique-se de que ela conta com seguro contra acidentes para os seus contratados.

Condomínio está sendo pintado, ou em obras, e respinga tinta ou caem pedriscos em alguns carros, danificando-os
O condomínio poderá ser responsabilizado e deverá acionar, da mesma forma, o prestador de serviços. O contrato firmado entre ambos deve prever a responsabilidade da empresa em acidentes desse tipo. 

Condomínio é assaltado
O empreendimento só pode ser considerado responsável pelo ocorrido se a convenção prever a responsabilidade do local em fazer forte vigilância. Outra situação específica é se ficar comprovado imperícia, negligência ou imprudência por parte dos funcionários.

Alguém se afoga na piscina
Depende da legislação municipal e estadual sobre o tema. O estado de São Paulo, por exemplo, pede apenas que as piscinas públicas – o que não é o caso das de condomínios – tenham guarda-vidas. Vale a pena, porém, que o local conte com indicação de profundidade, e que no regulamento interno conste que crianças não podem freqüentar a piscina sozinhos

Criança se machuca no playground
Os responsáveis pelo bem-estar dos pequenos são seus pais. O condomínio só será responsabilizado por algum dano ao menor caso não esteja com a manutenção do local em dia.

Cachorro morde vizinho
Nesse caso, a responsabilidade é inteira do dono do animal, que deverá arcar com os cuidados daquele que seu cachorro mordeu. O vizinho machucado pode porém responsabilizar o empreendimento se conseguir provar que o animal anda sempre solto, e que o síndico ou outros funcionários nunca fizeram cumprir a obrigatoriedade do bicho não circular pelas áreas comuns ou estar sem a guia.

Acidente no elevador (funcionário de manutenção, do condomínio ou condômino)
O mais importante é cuidar logo dos primeiros-socorros, acionando uma ambulância. Se estiver com a manutenção em dia, o seguro cobre quaisquer danos referentes ao acidente. Caso não haja seguro, o condomínio pode pedir o ressarcimento dos custos referentes ao acidente para a empresa de manutenção. Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico também pode ser responsabilizado.

Alguém se machuca na academia de ginástica
A situação é similar ao do playground. O local deve estar com a manutenção em dia, e no regulamento interno devem constar as regras para um bom uso do local. Vale lembrar que o local também não é adequado para crianças brincarem sozinhas. Veja aqui sugestão de regulamento para salas de ginástica

Cai algo da janela e machuca alguém na rua ou no condomínio
O condomínio todo pode ser penalizado caso não seja possível comprovar quem jogou o material pela janela. O que o seguro de responsabilidade civil do síndico pode cobrir são situações específicas, como um vidro que se desprendeu da janela, por exemplo. Já bitucas de cigarro, pedras ou outros materiais não têm previsão de cobertura

Acidente com gás no condomínio
Depende da origem do vazamento. Se for relacionado à área comum do condomínio e não decorrente de falta de manutenção, o seguro paga pelos danos. Se for um morador que esqueceu uma panela no fogo, que explodiu e danificou outras unidades, o reparo ficará a cargo do responsável. Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.

Raio no condomínio danifica equipamentos ou machuca alguém
O local precisa estar com o seu pára-raios com a medição ômica anual em dia. Nesse caso, se houver queima de equipamentos eletrônicos, o seguro pode cobrir os custos, assim como os cuidados com quem se acidentou. Da mesma forma que as instalações de gás, em casos de negligência na manutenção, o síndico pode ser responsabilizado.

Estoura um cano do condomínio e inunda uma unidade
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). A verical é de responsabilidade do condomínio e a horizontal do proprietário. Dessa forma, se o cano estourado for na tubulação vertical, o condomínio deve arcar com os custos relativos ao problema. Se o encanamento estiver em bom estado, o seguro pode cobrir esses custos também. Se o vazamento ter ocorrido na tubulação horizontal, a responsabilidade é do proprietário.

Fonte: SindicoNet, sendo que foram consultadas as outras seguintes fontes: Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Graiche, presidente da Graiche administradora e Pedro Bento Carlos Neto, sócio da seguradora Shelter

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Veículos em condomínios

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Código Brasileiro de Trânsito deve ser respeitada em residenciais

Trânsito de veículos automotores nos condomínios residenciais

Não raramente, encontramos em alguns condomínios residenciais práticas e comportamentos no trânsito que contrariam o previsto no Código de Trânsito Brasileiro (Lei Federal nº 9.503, de 23 de setembro de 1997) e nas Resoluções do Contran. E, por mais incrível que pareça, em alguns casos, por exemplo, essa situação é imposta aos funcionários da área de segurança para que conduzam as motocicletas sem utilizarem o capacete de segurança, descumprindo uma previsão legal que pode não só prejudicá-los, mas aos moradores também!
 
Apesar de preocupado, ainda acredito que essa “imposição” só ocorre porque muitos desconhecem o assunto trânsito, que, convenhamos, realmente é complexo (porque envolve todos os campos do direito) e dinâmico (devido às constantes mudanças por meio das resoluções). Diante disso, não podemos criticar atitudes de pessoas leigas no assunto, já que as nossas leis de trânsito contrariam até mesmo o famoso Barão de Montesquieu que, em sua famosa obra “Do Espírito das Leis”, de 1748, já ponderava que “o estilo das leis deve ser simples, pois a expressão direta é melhor entendida do que a expressão refletida”.
 
Deixando a história de lado, vamos ao que interessa: o Código de Trânsito Brasileiro, logo no seu artigo 2º, define que “são vias terrestres urbanas e rurais as ruas, avenidas, logradouros, caminhos, passagens, estradas e rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais”, e o seu parágrafo único complementa que “para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública e as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas”.
 
Isto significa que os condomínios estão sujeitos à fiscalização dos órgãos de trânsito e às suas medidas administrativas. Analisando o parágrafo acima, é fácil entender que, se o Código de Trânsito é Brasileiro, a Lei nº 9.503, de 23 de setembro de 1997, é federal. Portanto, deve ser cumprida por todos, conforme reza o seu artigo 3º: “as disposições deste Código são aplicáveis a qualquer veículo, bem como aos proprietários, condutores dos veículos nacionais ou estrangeiros e às pessoas nele expressamente mencionadas”.
 
O artigo 244 do já citado dispositivo legal prevê como infração de trânsito: “conduzir motocicleta, motoneta e ciclomotor sem usar capacete de segurança com viseira ou óculos de proteção e vestuário de acordo com as normas e especificações aprovadas pelo Contran”. Essa infração é de natureza gravíssima e tem como penalidade a multa e a suspensão do direito de dirigir e, como medida administrativa, o recolhimento do documento de habilitação. Resumindo: essa infração é uma daquelas em que o condutor vai ter o seu direito de dirigir suspenso de imediato, sem precisar perder os famigerados 20 pontos, pois a lei prevê a multa e a suspensão do direito de dirigir.
 
Imaginemos se um desses seguranças for notificado por um policial militar, dentro do condomínio, por não estar usando o capacete de segurança. Com certeza, ele terá sua habilitação suspensa e poderá perder o seu emprego! Será que não cabe uma ação indenizatória contra o condomínio? Pode ele cobrar o valor da multa do condomínio? Melhor nem pensar se ele vier a se acidentar sem o capacete de segurança! O caso do segurança foi apenas um exemplo, mas não é raro encontrar, dentro dos condomínios, pessoas cometendo infrações de trânsito.
 
Existe de tudo: menores dirigindo (carros, motocicletas, quadriciclos etc), excesso de velocidade, estacionamento irregular, não uso do cinto de segurança, entre outros. A sensação é de que as leis de trânsito não são aplicadas dentro de um condomínio por ser uma propriedade particular, o que, já vimos não ser verdade!
 
Com relação ao limite de velocidade, o Código de Trânsito Brasileiro estabelece que a velocidade máxima em vias urbanas é de 30 km/h para as vias locais, 40 km/h para as vias coletoras, 60 km/h para as vias arteriais e 80 km/h para as vias expressas.
 
Como a maioria dos condomínios tem vias tipo locais, a velocidade máxima permitida deve ser de 30 km/h, entretanto o projeto de sinalização, a instalação de radares e/ou redutores de velocidade (se for o caso) e a fixação de limites de velocidade devem ser elaborados por um engenheiro especialista na área de tráfego e aprovado pelo órgão de trânsito local. As leis de trânsito devem ser cumpridas na sua totalidade para que os condutores não sejam responsabilizados administrativamente, civilmente ou até mesmo criminalmente. 
 
O autor, Augusto Francisco Cação, é coronel da Polícia Militar do Estado de São Paulo, mestre em Ciências Policiais de Segurança e Ordem Pública, especialista em Gestão e Direito de Trânsito, bacharel em Direito

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Cortar gastos reduz em até 30% a taxa de condomínio

• Jornal A Tarde

Veja como cortar alguns gastos pode reduzir drasticamente o valor da taxa condominial

Água, luz, gás, manutenção, folha de funcionários, seguros, impostos e fundo de reserva. Não raro, a matemática dos síndicos é vencida pela lista de despesas dos condomínios, e a sonhada diminuição da taxa condominial é adiada. O desafio de cortar gastos é um dos temas que serão debatidos no 1º Congresso Norte-Nordeste de Gestão de Condomínios, nos dias  29 e 30, no Hotel Pestana.

Um dos palestrantes do evento, o diretor da AC Assessoria Contábil Condominial, o contador Ary Cabral, explica que há vários focos de despesas que devem ser atacados. Os dois principais são a folha de funcionários e a inadimplência, nessa ordem. Com ações nessas áreas e medidas de economia de água e luz, a redução da cota condominial  pode chegar a 30%, segundo Cabral.

Na Bahia, os  gastos com funcionários se tornaram ainda maiores nos últimos quatro anos, período em que o reajuste salarial da classe de porteiros, vigilantes e seguranças foi de 52%. "Em média, 70% (da taxa de condomínio) são para despesas com funcionários. Se o serviço for terceirizado, pode chegar a 85%", estima a gestora da Objetiva Administradora de Condomínios, Ivana Vianna.

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