CONDOMÍNIO: REPÚBLICA OFICIAL DO INADIMPLEMENTO

 

 

A instituição oficial da burocracia e da proteção ao devedor no país representa verdadeiro convite ao inadimplemento da  obrigação.

 

Credores céticos clamam por maiores garantias e punições, que venham a restringir o campo de atuação dos mau pagadores.

 

Desde a promulgação do atual Código Civil, os condomínios, tornaram-se fonte rápida e prática de financiamento. Multas que antes da edição da Lei atual, chegavam a 20% hoje, restam limitadas a irrisórios 2% sobre o valor do débito, criando uma tentação quase que irrecusável à inadimplência.

 

Da natureza das despesas condominiais: 

 

O condomínio, ao gerenciar a vida de seus moradores, contrata uma série de serviços: segurança, limpeza e manutenção.

 

Tais serviços criam despesas que devem ser rateadas entre todos os condôminos. Neste sentido, eventual inadimplência, afetará, diretamente, o dia a dia desta coletividade que, não podendo decretar a moratória no pagamento de suas responsabilidades, acabará por onerar os demais condôminos pontuais e adimplentes que passam a ratear as taxas não pagas pelos inadimplentes.

 

Da cobrança do condômino devedor:

 

Ao condomínio, como última alternativa de reaver o valor devido pelo devedor,deve socorrer-se do sobrecarregado e burocrático poder judiciário.

 

Após anos de discussões, audiências e recursos, a unidade inadimplente, que, não encontra-se protegida pela Lei D0 Bem de Família, (Lei nº 8.009/90) é penhorada.  Eis que, novamente, novo martírio se instaura. O imóvel penhorado e então, levado à praça (leilão) na busca por algum possível adquirente que, pague o valor de avaliação.

 

Fatalmente, qualquer eventual interessado na arrematação, que possua o mínimo de discernimento, é conhecedor das dificuldades e peripécias que serão a ele opostas, após o pagamento do lance. Inicialmente, após pagar o ITBI à municipalidade, deverá contratar um advogado que, fará o pedido de imissão na posse do imóvel ao juiz da ação de cobrança.Após alguns meses de vacância, o juiz determinará a expedição de mandado de desocupação da unidade pelo devedor ou seu injusto possuidor.

 

O oficial de justiça, munido do respectivo mandado, citará o réu informando a aquisição e conferindo-lhe o prazo de 15 dias para desocupação da unidade.

 

Transcorridos os 15 dias, o oficial retornará ao imóvel e, se necessário, com auxílio de expediente policial, decretará a  desocupação imediata do mesmo. 

 

Conferida a imissão na posse, restará ao novo proprietário, solicitar ao juiz, a  expedição de mandado informando à  arrematação que possibilitará o registro desta aquisição junto à matrícula do imóvel.

 

Nova saga se inicia, citações, prazos e, a famigerada burocracia, imperam numa busca quase que interminável pela formalização, definitiva, da aquisição conforme prescreve o artigo 1.245 do Código Civil. 

 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Sabedores destas peripécias a que estarão sujeitos, perguntamos: “Surgirão interessados na aquisição deste bem?”.

 

O que nos configura a resposta negativa à questão formulada, além dos fatos aduzidos no presente trabalho, é o dia a dia do advogado. Todos, certamente, já acompanharam algum leilão promovido no átrio do fórum e, raras são as ofertas 

realizadas.

 

Ora, sem a venda do imóvel, restará ao condomínio, continuar arcando com as despesas geradas e não honradas pela unidade inadimplente levando, quase que infinitamente, a unidade à leilão.

 

Neste ínterim, restará ao devedor, permanecer com sua vida normal e, vivendo sem a menor cerimônia ás custas dos bons pagadores.

 

Há alguma esperança?

 

 

Fonte: Paulo Caldas Paes

 

 

* Paulo Caldas Paes é advogado. Formado pela Universidade Paulista (UNIP) é autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP e estagiário da Aldeia Imóveis (Alphaville). Criador da página “expresso imobiliário – dicas e artigos numa visão jurídica” Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br

Por conta do crescimento e do aumento da complexidade da administração, é natural que o preço aumente. Os salários dos funcionários pesaram muito.

 

O primeiro trimestre registrou o maior índice de calote na taxa de condomínio. O principal motivo são os gastos de fim de ano e o fato dos valores do condomínio terem subido mais que a inflação. Em São Paulo, o aumento foi de 55% nos últimos cinco anos por causa dos salários dos trabalhadores, que representam metade do custo.

 

Cláudio Roberto da Silva é síndico do condomínio com três torres, 324 apartamentos com pouco mais de 50 metros quadrados cada um. O condomínio tem piscina, playground, quadra de esportes, wi-fi livre nas áreas comuns, sala de ginástica e 13 funcionários terceirizados.

 

O preço? R$ 256 em média. Pode parecer pouco, mas aumentou 59% nos últimos cinco anos no prédio. “A negociação coletiva dos funcionários ficou muito acima da inflação, na média. O condomínio acompanha e realmente ficou bem acima da inflação”, explica o síndico.

 

Segundo a maior administradora de condomínios de São Paulo, nos últimos cinco anos, o dissídio acumulado da categoria foi de 49%. Entre os funcionários terceirizados, esse acumulado foi maior ainda: mais de 57%, para uma inflação de quase 32%.

 

“O pessoal lutou bastante pelo aumento e conseguimos. Já melhorou bastante, já é mais do que a inflação”, diz Pedro Souza Cardoso, zelador.

“Nos últimos cinco anos nós tivemos um fenômeno nos condomínios que foi a competição que a construção civil trouxe para a mão de obra. Essa competição fez com que os síndicos e os condôminos tomassem a decisão de preservar seus funcionários. É uma questão de segurança. O funcionário conhece o morador, abre o portão corretamente, o recebe corretamente, sabe identificar as pessoas. Então, para preservar tudo isso, foi importante fazer um ajuste a questão da massa salarial em condomínios”, explica Antonio Couto, superintendente de administração predial.

 

Segundo o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínio, por conta do crescimento e do aumento da complexidade da administração, é natural que o preço aumente. “O salário aumentou, e isso é bom. Não é culpa do síndico. Tem que fazer um plano de guerra, como renegociar contratos, economizar água e luz e pedir para que as pessoas ajudem o síndico a buscar saídas nas assembleias. Não dá para fazer milagre”, afirma.

 

 

Fonte: Jonal Bom Dia Brasil (Globo)

Em se tratando do lixo e da coleta seletiva, hoje se vê de tudo. Existem condomínios que já estão avançados nessa questão. Onde a conscientização é maior, há lixeiras coloridas, com a identificação do tipo de lixo que deve ser jogado em cada uma, avisos informando a todos sobre o sistema de coleta no prédio e outros de caráter educativo, incentivando os moradores a assumirem seu papel na gestão do lixo. Em muitos deles, após definida a forma como ocorrerá a coleta seletiva, esta é incluída no Regimento Interno, dada a relevância que tem para todos os condôminos.

Mas se esse não é o caso do seu condomínio, não se alarme, você ou qualquer outro morador pode propor ao síndico que implante a coleta seletiva do lixo. As medidas são simples, mas é preciso investir no diálogo e mobilizar os moradores, para que  compreendam a importância dessa medida, cujos benefícios se estendem a toda a comunidade.

 

A primeira coisa a ser feita é saber os dias que o caminhão da coleta seletiva e o catador passam na sua rua e combinar o esquema com eles. Se o condomínio tem muitos moradores, é preciso definir um local onde o lixo será acomodado até o dia do recolhimento. Nesse dia, o lixo reciclável é colocado na calçada. 

Quando o condomínio é pequeno, pode ser que uma única lixeira, de tamanho doméstico, seja suficiente para acomodar o lixo reciclável. Assim, se o prédio já tem uma lixeira para o lixo orgânico (alimentos), basta instalar uma segunda, um pouco maior, para o reciclável, que é mais volumoso. O ideal é escrever na lixeira a palavra mágica: 

Alguns condomínios ainda colocam o ícone da reciclagem para facilitar a identificação visual entre um tipo de lixo e outro.

Resumindo:

1. Leve a proposta da coleta seletiva ao síndico;

2. Mobilize os moradores;

3. Distribua cartazes educativos sobre a importância da coleta seletiva;

4. Enfatize a necessidade de separar o lixo orgânico (alimento) do reciclável;

5. Informe-se sobre quais dias o caminhão da coleta e o catador passam na sua rua;

6. Defina onde o lixo ficará até ser recolhido e como será levado para fora do prédio;

7. Acerte o esquema com os moradores, com o caminhão da coleta e/ou com o catador;

8. Se for o caso, providencie a instalação da lixeira do reciclável;

9. Identifique a lixeira do reciclável;

10. Insira as normas da coleta seletiva no Regimento Interno do condomínio.