Para responder a essa pergunta é preciso entender os conceitos de despesas ordinárias e extraordinárias
Decidi escrever este artigo devido ao grande número de casos e dúvidas que recebo a este respeito. É perceptível que existe muita confusão neste assunto, que parece bastante simples mas pode se tornar bastante complexo em alguns casos. E afinal, quem paga o quê?
Atualmente existe um conceito errôneo de que os proprietários são sempre responsáveis pelo pagamento das taxas extraordinárias de condomínio; e os inquilinos pelas taxas ordinárias. Sim, este entendimento é equivocado, pois não se leva em consideração as características intrínsecas da própria despesa e gera uma confusão semântica ao não distinguir a despesa de sua forma de arrecadação.
Quais despesas são do inquilino?
E então, como saber quem é responsável por pagar o quê? Para responder a esta pergunta precisamos separar os conceitos entre taxa e despesas; ordinárias e extraordinárias.
A taxa é meramente a forma de arrecadação das cotas de cada condômino, que será destinada ao pagamento das despesas do condomínio.
Assim, considera-se taxa ordinária aquela de valor semifixo que ocorre mensalmente e é aprovada através de um Assembleia Geral (normalmente ordinária) mediante apresentação e aprovação de uma previsão orçamentária.
Já as taxas extraordinárias são normalmente temporárias, aprovadas em assembleia com um fim específico ou quando a cota ordinária arrecadada não é suficiente para suprir as despesas do condomínio.
Quem paga cada tipo de despesa do condomínio?
Posto isto, consideremos a seguinte situação:
Um condomínio não prevê uma provisão para o pagamento de férias e do 13º salário dos funcionários. Assim, no momento em que estas despesas serão realizadas, o condomínio não tem recursos suficientes para pagar e então decide convocar uma assembleia para aprovar uma taxa extraordinária para cumprir com a obrigação trabalhista. Percebam que o condomínio escolheu por arrecadar uma taxa extraordinária, mas o recurso arrecadado será utilizado para o pagamento de uma despesa ordinária.
Assim, o leitor pode perceber que há casos nos quais se pagam despesas ordinárias com recursos provenientes de uma taxa extraordinária e, nestes casos, estas despesas são de responsabilidade do inquilino e não do proprietário, mesmo se tratando de uma taxa extra.
Também existem casos inversos, onde parte dos recursos arrecadados através de uma taxa ordinária são utilizados para despesas de características extraordinárias e, nestes casos, o pagamento é de responsabilidade do proprietário.
Em suma, para saber quem é o responsável pelo pagamento precisamos analisar a própria despesa com a qual os recursos arrecadados serão utilizados, independentemente da forma de sua arrecadação (taxa ordinária ou extraordinária). Com isso em mente, tem-se o próximo desafio: caracterizar as despesas.
As despesas ordinárias são as relacionadas à manutenção, conservação e utilização, tanto da edificação quanto sua administração e bom funcionamento.
Podemos citar como exemplos: limpeza da edificação, remuneração dos funcionários, manutenção dos elevadores, tarifas de energia e água das áreas comuns, entre outras.
Já as extraordinárias são normalmente atreladas a investimentos, obras e aquisições que trazem um benefício, acréscimo de longo prazo ou eterno que resulta em uma valorização do imóvel.
A Lei 8245/91 atualizada pela Lei nº 12.112, de 2009, conhecida como Lei do Inquilinato facilita nosso entendimento quando estipula a obrigação do locador e do locatário quanto às taxas condominiais, e ainda conceitua, mesmo que simploriamente, os tipos de despesas.
"Art. 22. O locador é obrigado a:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva."
"Art. 23. O locatário é obrigado a: ... XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas."
Notem que, em todo momento, a legislação usa o termo "despesas" e nunca "taxa" demonstrando, mais uma vez, que o que vale na hora de definir o responsável pelo pagamento é a característica da própria despesa e não da sua forma de arrecadação. É um detalhe simples, mas que faz toda a diferença e pode evitar diversos problemas e mal-entendidos.